La compraventa inmobiliaria

Exhaustivo análisis del contrato de compraventa de bien inmueble y su problemática práctica, ahondando en todas y cada una de las distintas disciplinas jurídicas a las que afecta el contrato paradigmático de Derecho Inmobiliario –Derecho Civil, Urbanístico y Fiscal–.
Libros
Alejandro Fuentes-Lojo Rius y Alejandro Fuentes-Lojo Lastres (directores)
Abril 2019
816 págs.
978-84-9090-366-7
978-84-9090-367-4
BOSCH
Papel
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Estudio y análisis exhaustivo del contrato de compraventa de bien inmueble y su problemática práctica, ahondando en todas y cada una de las distintas disciplinas jurídicas a las que afecta el contrato paradigmático de Derecho Inmobiliario –Derecho Civil, Urbanístico y Fiscal–.

Estamos ante una obra de carácter eminentemente práctico, que huye de disquisiciones dogmáticas más propias de manuales universitarios y centra la atención en la problemática jurídica que se genera en el día a día, en torno a este negocio jurídico.

Para imprimir dicho carácter práctico, ha sido necesario contar con la experiencia aportada por principales actores del sector jurídico inmobiliario, de tal forma que entre los coautores se encuentran abogados, notarios, registradores, y jueces; del mismo modo, destacan las aportaciones de profesores y doctores, cuya contribución resulta inestimable en toda obra jurídica de referencia.

El rigor y la precisión de los comentarios sobre la distinta normativa aplicable, puestos en relación con la más reciente jurisprudencia, permiten profundizar en el conocimiento de la materia tratada y constituye el mejor instrumento de trabajo para el profesional del Derecho.

PARTE I. ASPECTOS CIVILES

Capítulo 1. Los tratos preliminares, la promesa de venta, el precontrato, la reserva y la información precontractual

I. Los tratos preliminares

1. Concepto

2. Naturaleza y trascendencia jurídica

3. Responsabilidad derivada de la ruptura de los tratos preliminares

4. Diferencia con los pactum de tratando

II. La promesa de venta

1. Regulación

2. El art. 1. 451 CC es una copia del Código civil francés pero carece de sentido en nuestro ordenamiento jurídico al ser distinto el sistema de adquisición de los derechos reales en Francia y en España

3. ¿Es aplicable a la promesa de venta del 1. 451 CC el artículo 1. 504 CC relativo a la resolución de compraventa de bienes inmuebles?

III. El precontrato

1. Regulación del precontrato

2. Concepto de precontrato. Distintas posturas respecto a su carácter contractual y obligatorio

3. Consecuencias del incumplimiento del precontrato

IV. La reserva de compraventa

1. Negocio atípico que prolifera en la práctica

2. Calificación jurídica del negocio en función del contenido del documento y los actos de las partes

V. Criterios para calificar las distintas figuras y tribunal competente

VI. La información precontractual

1. Posibles consecuencias jurídicas de la falta o errónea información contractual en el Código civil

2. Deber expreso de información contractual en la legislación de protección de los consumidores

3. Deber de información precontractual en el DCFR

Capítulo 2. El derecho de opción de compra. Naturaleza, duración y transmisibilidad. Ejercicio e inscripción en el registro de la propiedad

I. Introducción

II. Elementos personales, reales y formales

1. Elementos personales

2. Elementos reales

3. Elementos formales

III. Causa

IV. Naturaleza jurídica

V. Duración

VI. Transmisibilidad

VII. Ejercicio e inscripción en el registro de la propiedad

VIII. Caducidad y cancelacion

IX. Breve advertencia de índole fiscal

Capítulo 3. Las arras

I. Concepto

II. Antecedentes históricos

1. Edad Antigua

2. Edad Media

3. Edad Contemporánea

III. Modalidades

IV. Naturaleza

1. ¿Pacto o contrato?

2. Forma

3. Momento de constitución

4. La entrega como elemento esencial

5. Dinero o bien fungible

6. Carácter accesorio

7. Tipología del contrato principal

V. Operatividad

1. Arras confirmatorias

2. Arras confirmatorias penales

3. Arras penitenciales

4. Interpretación

VI. Cesión del contrato

1. Concepto

2. Efectos

3. La cesión y la buena fe

Capítulo 4. El contrato de compraventa de inmueble

I. Naturaleza y caracteres

1. Concepto y caracteres de la compraventa

2. Diferencias con otros contratos

3. El carácter traslativo del dominio de la compraventa

4. La compraventa simulada

II. Normativa aplicable

III. Clases y modalidades de compraventa

1. Civiles y mercantiles

2. De cosa presente y de cosa futura

3. Ventas definitivas y sujetas a condición

4. Ventas públicas y privadas

5. Ventas voluntarias y forzosas

6. La venta a carta de gracia y calidad de ensayo o prueba de la cosa vendida

7. La venta amistosa (negotium mixtum cun donatione)

8. La venta en función de garantía

9. La venta de cosa ajena

10. Venta con pacto de reserva de dominio

11. La venta con acceso diferido a la propiedad

12. La compraventa con pacto de retro

13. La compraventa a favor de persona a designar

14. La venta con financiación hipotecaria

15. Compraventa entre copropietarios de cuotas indivisas

Capítulo 5. El objeto de la compraventa. El bien inmueble

I. Introducción

II. Requisitos del objeto de la compraventa

1. Requisitos de validez

2. Requisito de la cosa a los efectos del cumplimiento de la obligación por parte del vendedor. La identidad de la cosa y la inhabilidad de la cosa vendida (doctrina del aliud pro alio)

III. Concepto de bien inmueble. La finca

1. Introducción

2. Concepto de bien inmueble

3. La finca

4. La finca funcional

5. La finca catastral

6. La finca registral

IV. Identificación de la finca a efectos de la compraventa

1. Identificación de la finca material como objeto de la compraventa

2. Identificación y descripción del inmueble a los efectos de su acceso al Registro de la Propiedad

V. Especial referencia a la compraventa de cosa futura

1. Clases de compraventa de cosa futura

2. Modalidades más frecuentes de compraventa inmobiliaria de cosa futura

VI. Pluralidad de objetos en la compraventa inmobiliaria

1. Planteamiento

2. Calificación de la compraventa con varios objetos: una sola compraventa o varias compraventas

3. La compraventa de carteras de inmuebles

VII. El saneamiento por evicción

1. Noción de evicción

2. Ámbito de aplicación

3. Fundamento y naturaleza jurídica

VIII. Requisitos de la responsabilidad por evicción

1. Presupuesto previo: un contrato de compraventa válido

2. Privación total o parcial de la cosa comprada (art. 1475. 1 CC)

3. Sentencia firme dictada en un juicio de evicción

4. La privación debe ser consecuencia de un derecho anterior a la compra

5. Notificación al vendedor (llamada en garantía)

IX. Contenido de la evicción

1. Régimen legal general del contenido de la evicción

2. Regímenes especiales de la responsabilidad por evicción

3. Duración de la responsabilidad por evicción

4. Motivos que excluyen la responsabilidad por evicción

X. Acción de saneamiento por vicios ocultos

1. Saneamiento por vicios ocultos: obligación natural

2. Requisitos del vicio (31) (31) Vid. al respecto, SAP Cádiz 497/2010, de 25 de octubre; SAP Barcelona 620/2014, de 22 de diciembre; SAP Granada 151/2015 de 24 de abril; SAP Barcelona, 207/2015, de 16 de julio y, STS 698/2015, de 10 de diciembre.

3. Acciones de saneamiento y efectos

Capítulo 6. El precio

I. El precio en la compraventa de bienes inmuebles

1. Precio cierto

2. Precio en dinero o signo que lo represente

II. Diferencias con el contrato de permuta

III. Garantías de pago del precio

1. Personales

2. Reales

Capítulo 7. Las partes del contrato

I. Las partes del contrato

II. Obligaciones del vendedor

1. Las obligaciones del vendedor

2. La entrega: formas de entrega

III. Obligaciones del comprador

Capítulo 8. La perfección del contrato

Capítulo 9. La ineficacia de la compraventa

 

I. Introducción

II. Ineficacia de la compraventa inmobiliaria

1. Aplicación de la doctrina rebus sic stantibus. Su nueva configuración. Diferenciación con otras categorías próximas y su concreta aplicación a la compraventa inmobiliaria

2. Incumplimiento de la obligación por el comprador: cláusula penal, moderación

3. Incumplimientos del vendedor

4. Aspectos de la acción de resolución contractual

Capítulo 10. La compraventa de la finca arrendada

I. Marco jurídico arrendaticio

II. La enajenación de la finca arrendada y consecuencias de cara a la extinción del plazo del arrendamiento

1. Contratos de arrendamiento anteriores a 1 de enero de 1995

2. Contratos posteriores a 31 de diciembre de 1994

III. La extinción del arrendamiento de vivienda como consecuencia de la resolución del derecho del arrendador

1. Ejercicio de un retracto convencional

2. Apertura de una sustitución fideicomisaria

3. La enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial

4. El ejercicio de una opción de compra

5. Extinción del usufructo, derecho de superficie y derechos de goce análogos con contrato de arrendamiento otorgado por los titulares de estos derechos. El contrato de arrendamiento se extingue

IV. Requisitos especiales para la inscripción de la venta de la finca arrendada

V. Los derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de venta de la finca arrendada y su ejercicio

1. Diferencias entre el derecho de tanteo y el de retracto

2. En cuanto a la legitimación para el ejercicio de estos derechos

3. Ejercicio del derecho de tanteo

4. Ejercicio del retracto ante los Tribunales

5. Preferencia de los derechos de tanteo o retracto sobre otros similares

6. Necesidad para la inscripción en el Registro de la venta de finca arrendada de acreditar que se ha efectuado la notificación de la venta al arrendatario

VI. Los derechos de tanteo y retracto en la LAU de 1994

1. Texto legal

2. Derecho de tanteo

3. Venta de la vivienda con los demás objetos alquilados como accesorios de la misma, de que habla el apartado 2 del artículo 2 de la LAU, es decir, mobiliario, trasteros, plazas o garajes o cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios

4. Inexistencia de derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de venta de la vivienda arrendada conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble

5. Inexistencia de los derechos de tanteo y retracto del arrendatario en caso de que se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un único comprador de la totalidad de los pisos y locales del inmueble

6. Derechos de tanteo o retracto si en el inmueble sólo existiere una vivienda

7. Renuncia a los derechos de tanteo y retracto

VII. Los derechos de tanteo y retracto en la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964

1. De las ventas que dan lugar al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto

2. Derecho de tanteo

3. Derecho de retracto

4. Preferencia del derecho de tanteo o del retracto sobre otro similar

5. Prohibición de transmisión por actos inter vivos del piso adquirido por parte del retrayente

6. La eficacia del retracto frente a subadquirentes de buena fe y titulares de cargas posteriores a la compraventa

VIII. La acción impugnatoria del arrendatario de vivienda del TRLAU 64

1. Impugnación de la transmisión por arrendatario que no hubiere ejercitado el derecho de tanteo o retracto, y efectos de la misma

2. Necesidad de respetar el orden de prelación establecido en las ventas de pisos

3. Prohibición por el adquirente de una finca compuesta de pisos o departamentos de enajenar las viviendas arrendadas como fincas independientes

Capítulo 11. El contrato de compraventa sobre plano

I. Concepto y notas características del contrato de compraventa sobre plano

II. Contenido de los contratos

1. Contrato privado

2. Escritura pública

III. Normativa aplicable

1. Con relación a la materia objeto de regulación

2. Con relación a la condición del adquirente —consumidor—

IV. Ámbito de aplicación

1. Subjetivo

2. Objetivo

V. Garantías

1. Garantías para paliar o mitigar los riesgos asumidos por el comprador entre la perfección y la consumación del contrato de compraventa de viviendas sobre plano

2. Garantías en protección de los adquirentes en su condición de consumidores

VI. Materialización de las garantías previstas en la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación

1. «Rescisión»

2. Prórroga

3. Pérdida de carácter ejecutivo

VII. La resolución contractual

1. Incumplimiento del comprador

2. Incumplimiento del vendedor

VIII. La resolución contractual y otras pretensiones —aspectos procesales más relevantes o controvertidos—

1. Naturaleza y alcance de las distintas pretensiones

2. Legitimación activa y pasiva

3. Requerimiento previo

4. Prescripción de la acción

Capítulo 12. La protección del consumidor como adquirente de vivienda y como deudor hipotecario: el control de las cláusulas abusivas

I. Planteamiento: consumidor y acceso a la vivienda (2) (2) Este Trabajo se cerró el 11 de marzo de 2019. Forma parte de los resultados del proyecto Préstamos hipotecarios, consumidores, mediación obligatoria y online dispute resolution (I+D+i Excelencia, DER-2015-63940-P).

II. Consumidor como adquirente de vivienda: conceptos clave

1. La «relación de consumo»

2. Adquisición de vivienda mediante intermediario (remisión)

III. Herramientas del derecho de consumo para proteger al adquirente de vivienda

1. Información precontractual y control de la publicidad

2. El control de las condiciones generales de la contratación

3. Las cantidades dadas a cuenta en la compraventa sobre plano

4. Las garantías

IV. La financiación del acceso a la vivienda: el consumidor como cliente de servicios financieros

1. El cliente de «servicios bancarios de crédito»: la normativa de transparencia bancaria

2. Préstamos hipotecarios concedidos por entidades no bancarias

V. Las cláusulas abusivas en el préstamo hipotecario

1. Cláusula de determinación unilateral de la deuda

2. Cláusula de vencimiento anticipado por impago de cuotas

3. Cláusula de intereses moratorios desproporcionados

4. Cláusula suelo

5. Cláusula sobre gastos de la constitución de la hipoteca, especialmente el impuesto de AJD

6. Hipoteca en moneda extranjera (multidivisa)

7. El índice IRPH

VI. Nuevos intentos de regulación: el Código de consumo de Cataluña y el Proyecto de Ley de crédito residencial

1. La regulación sobre préstamos hipotecarios en la reforma del Código de Consumo Catalán de 2014

2. La ley reguladora del crédito inmobiliario: análisis de urgencia

VII. Apuntes sobre la resolución de conflictos del consumidor de productos financieros: hacia los ADR

Bibliografía

PARTE II. ASPECTOS REGISTRALES

Capítulo 13. Requisitos para la inscripción y efectos resultantes. La coordinación del Registro con el Catastro, la realidad física y la situación urbanística

1. Introducción

2. Breve referencia a las operaciones regístrales necesarias para crear el inmueble objeto del contrato de compraventa: la inscripción de reparcelaciones, divisiones, segregaciones y agrupaciones, declaraciones obra nueva, divisiones horizontales y cambios de uso. La desafectación de elementos comunes

3. La calificación registral de aspectos formales: formalización en escritura pública. Inscribibilidad de las transmisiones onerosas incorporadas a acuerdos transaccionales. Compraventas de bienes de la Administración. Inscripción de compraventas resultantes de subastas judiciales y administrativas

4. Calificación registral de los requisitos de especialidad y tracto sucesivo. La incorporación al registro de la referencia catastral y de la representación gráfica georreferenciada. Rectificaciones de cabida y descripción. La inscripción de compraventas con tracto interrumpido

5. Calificación registral de requisitos impuestos por la existencia de derechos de adquisición preferente de origen legal. Tanteos y retractos arrendatarios, urbanísticos, e impuestos por las viviendas adquiridas en procedimientos de ejecución hipotecaria o por razón de daciones en pago

6. Calificación registral de los requisitos impuestos por la legislación de propiedad horizontal: las cuotas de comunidad. Afección legal de la finca a su pago

7. La calificación del precio en las compraventas. Expresión de los medios de pago. El pago por subrogación en el préstamo hipotecario del vendedor

8. Calificación de requisitos impuestos por la legislación de viviendas de protección pública. La compraventa de plazas de garaje en régimen de concesión administrativa

9. Calificación registral de requisitos impuestos por la legislación del derecho a la vivienda y protección de consumidores: la cédula de habitabilidad; el libro del edificio; la inspección técnica de edificios; la eficiencia energética

10. Calificación registral de requisitos de carácter tributario

11. La constancia registral del contrato de arras en la compraventa. Consideración crítica de la nueva regulación introducida en Cataluña por el Libro VI CCCat.

12. La inscripción de la compraventa con precio aplazado. La condición resolutoria: cumplimiento y cancelación. La nueva regulación contenida en el Libro VI CCCat.

PARTE III. ASPECTOS URBANÍSTICOS

Capítulo 14. Problemática urbanística en las compraventas de bienes inmuebles

1. La información urbanística en la compraventa inmobiliaria. El principio de subrogación legal en los deberes impuestos por la ordenación urbanística y su relación con el Registro de la Propiedad

2. Efectos sobre la permuta de suelo por obra y la rescisión de la ley de suelo», en el libro Jornadas sobre los efectos de la nulidad de los Planes Urbanísticos y el Registro de la Propiedad, Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, 2018

2. 1. La ineficacia consistente en la anulabilidad justificada en la existencia de un error vicio del consentimiento

2. 2. La ineficacia sobrevenida por razón de la resolución resultante del incumplimiento por el vendedor de las obligaciones asumidas

2. 3. La ineficacia provocada por la imposibilidad sobrevenida de realizar la prestación debida

3. Referencia a la conformidad en la regulación de la compraventa en el Derecho Catalán

PARTE IV. ASPECTOS FISCALES

Capítulo 15. Fiscalidad directa de la compraventa inmobiliaria

I. Impuesto sobre la renta de las personas físicas

II. Impuesto sobre sociedades

III. Impuesto sobre la renta de no residentes

IV. Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana

Capítulo 16. Fiscalidad indirecta de la compraventa immobiliaria

I. Impuesto sobre el valor añadido

II. Modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

III. Modalidad de actos jurídicos documentados del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados

IV. Tratamiento de los principales negocios inmobiliarios

PARTE V. ESPECIALIDADES EN DERECHO CATALÁN Y FORAL

Capítulo 17. La compraventa de inmuebles en el Derecho Civil de Cataluña

I. Introducción

II. El régimen general de la compraventa en el CCCAT

1. Referencia a los elementos del contrato

2. Las obligaciones del vendedor

3. Obligaciones del comprador

a)Pago del precio

b)Recepción del bien

4. Gastos derivados del contrato

5. Los remedios del vendedor y del comprador

III. Análisis de figuras concretas

1. Las arras

2. El pacto de previsión de financiación por tercero

3. La indicación de la superficie del inmueble

4. La compraventa de inmuebles en construcción o rehabilitación

5. El pacto resolutorio o de condición resolutoria

6. Ventaja injusta y lesión en más de la mitad

7. La compraventa a carta de gracia

Capítulo 18. La compraventa de inmuebles en el Derecho Civil de Navarra

I. Introducción

II. La perfección del contrato de compraventa

III. La facultad de disentir

IV. La adquisición de la propiedad en el contrato de compraventa

1. La entrega de la cosa

2. El pago del precio

V. Obligaciones del vendedor

1. La entrega de la libre posesión

2. La obligación de transmitir la propiedad

3. El saneamiento por evicción

VI. Pago de los gastos de escritura e impuestos

VII. La doble venta

1. La preferencia entre compradores

2. Posición de los compradores no preferidos y aplicación a otros contratos

3. Doble venta inmobiliaria y Ley Hipotecaria

VIII. Los riesgos en la compraventa

1. La obligación de custodia del vendedor

2. La regla general de atribución de riesgos en la compraventa

3. La regla de atribución de riesgos en las ventas con condición suspensiva

IX. Compra de cosa propia del comprador

1. La sanción general de nulidad

2. Excepciones a la nulidad

X. Venta en función de garantía

1. Ideas generales

2. La venta con pacto de retro como institución de aseguramiento

3. Pacto de reserva de dominio

XI. Venta con pacto comisorio

1. En general

2. Efectos

XII. Venta en pública subasta

Bibliografía

Directores

Alejandro FUENTES-LOJO RIUS

Alejandro FUENTES-LOJO LASTRES

 

Autores/as

José A. ALCALDE SANTOS

Abogado

Rafael ARNÁIZ RAMOS

Registrador de la Propiedad

Immaculada BARRAL-VIÑALS

Profesora Titular de Derecho Civil, Universidad de Barcelona

Chantal MOLL DE ALBA LACUVE

Profesora de Derecho Civil, Universidad de Barcelona

Alejandro FUENTES-LOJO LASTRES

Abogado, Diputado de la Junta de Gobierno del Ilustre Colegio de la Abogacía
de Barcelona
        

Alejandro FUENTES-LOJO RIUS

Abogado

Elisabeth GARCÍA CUETO

Notario, Doctora en Derecho

Profesora Titular de Derecho Civil

Universidad Pública de Navarra

INARBE

María del Mar LINARES FERNÁNDEZ

Registradora de la Propiedad

Antonio LONGO MARTÍNEZ

Notario

José Alberto MARÍN SÁNCHEZ

Notario

Francisco MARIÑO PARDO

Notario

Jordi MEDINA ORTIZ

Doctor en Derecho, Abogado

Rosa M.ª MÉNDEZ TOMÁS

Magistrada

Carlos SÁNCHEZ MARTÍN

Magistrado y Letrado del Gabinete Técnico de Tribunal Supremo

José M.ª TOVILLAS MORÁN

Profesor Titular de Derecho Financiero y Tributario de la Universidad de Barcelona

M.ª Teresa HUALDE MANSO

Profesora Titular de Derecho Civil. Universidad Pública de Navarra. INARBE

Aura Esther VILALTA NICUESA

Profesora Agregada acreditada a Cátedra por AQU

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